齐鲁晚报·齐鲁壹点记者李自强通讯员吕佼何文婕
房屋无规划许可，租赁合同无效；违规租用居民住宅楼开办餐馆，被查被罚被停业；租赁的房屋漏水致楼下被淹谁担责？日前，青岛市中级法院发布房屋租赁合同纠纷典型案例，对房屋租赁中在合同订立、履行及解除过程中常见的热点、难点问题，总结归纳了司法实践中处理原则和标准。
出租的厂房无规划许可
双方租赁合同无效
宋某作为出租人将其厂房出租给青岛某公司，双方签订了租赁合同。在合同履行过程中，双方因土地税等问题发生纠纷，承租人青岛某公司搬离涉案厂房并要求解除租赁合同，宋某不同意解除要求继续履行双方的租赁合同。因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，一审判决认定双方租赁合同无效。宋某对此不服，提起上诉，其提交土地使用权出让等批复文件以及《土地使用权证书》以证明涉案厂房系经政府批准建设的合法建筑，双方之间的租赁合同为有效合同。二审经审理认为，宋某提交的证据不足以认定其厂房已经取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设，因此对其相关主张不予支持。
未签房屋租赁合同就装修
不懂法律惹纠纷
王某承租赵某位于市区的商业网点房一处，承租期间欲对外转租。某培训机构因业务需要急需租赁网点房，其负责人曹某经介绍认识承租人王某的配偶，双方商定转让费等事宜后，在未签订租赁合同的情况下，曹某就开始投入资金装修房屋。装修过程中，赵某的代理人告知房屋所有人不同意议定的租金数额，需提高租金才能签合同。曹某虽然停止装修但仍支出数万元装修费。为此，某培训学校起诉王某等要求赔偿装修损失等费用。一审法院认为转租书面租赁合同未能签订的主要原因在于房屋所有人或其代理人，驳回了某培训机构的诉讼请求。该培训机构不服，提起上诉。二审中，经调解，双方达成和解，王某等当场向培训机构支付一定费用作为补偿，纠纷化解。
房屋租赁未解约自行搬离
违约金难达一致提前解约自担责
张某作为承租人与出租人某房产经纪公司签订《房屋租赁合同》，其中约定承租人提前退租，应提前30日书面通知出租人，结清各项费用后，按月租金的%支付违约金。在房屋租赁期间，张某欲解除合同，便通过
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